2022-03-10 房地稅務

繼承房地及貸款,因無力清償而出售時「注意交易稅」

高雄李小姐來電詢問,2019年10月繼承其父2017年購入房地,嗣因無力償還其父所遺房地貸款,並於2021年9月出售該房地償還銀行貸款,房地合一交易所得稅如何申報?

財政部高雄國稅局表示,個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務,如該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值,且確由該繼承人實際負擔償還,核屬因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔,該額外負擔得於出售房屋及土地交易所得中減除。又因該未償債務係由繼承而來,如於繼承後5年內因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息,致出售該房屋、土地者,符合所得稅法第14條之4第3項第1款第5目所稱因調職、非自願離職或其他非自願性因素,適用20%稅率。

該局舉例說明,李君2019年繼承其父2017年購入房地(繼承時房地現值合計300萬元),併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬元,李君2021年以1,000萬元出售該房地時(假設:必要費用為30萬元;2019年至2021年物價指數未調整;土地漲價總數額100萬元),李君適用房地合一稅新制,房地之課稅所得計算如下:

(A)房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元-30萬元=670萬元;

(B)繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額600萬元-繼承時房地現值300萬元=300萬元,

(C)應課稅所得額=(A)房地交易所得670萬元-(B)額外負擔300萬元-土地漲價總數額100萬元=270萬元,

應納稅額=應課稅所得×適用稅率=270萬元x20%=54萬元

該局提醒納稅義務人,個人繼承房地後,為擔保自己之債務,才以該房地向金融機構設定抵押之貸款,不適用上述房地交易所得額外負擔減除規定。

新聞來源: 買購新聞

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